Bierwirth & Kluth
KOMPETENZ IN HOTELLERIE
Competence in Hospitality
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Tipps & Ratschläge

Thema 1 - Die wichtigsten Unterschiede zwischen einem Hotel und anderen Gewerbe-Immobilien

Wir werden immer wieder gefragt, was das Investment in eine Hotelimmobilie von dem in ein ‚normales‘ Gebäude unterscheidet. Sieht man mal von den auffälligen Äußerlichkeiten ab und vergleicht das Hotel mit einem Bürogebäude, so fällt schnell auf, daß ein Bürohaus unkomplizierter und preiswerter zu erstellen ist und auch im Unterhalt weniger Aufwand erfordert. Dennoch ist eine gute Hotelimmobilie bei ‚Kennern‘ beliebter. Warum?

Zunächst spielt die Psychologie eine nicht zu unterschätzende Rolle: ein Hotel ist einfach interessanter und schick (die Engländer sagen: ‚more sexy‘). Man kann damit eher repräsentieren als mit einem Versicherungsbau und damit ergeben sich möglicherweise auch ‚Zweitnutzen‘. Des weiteren hat man bei einem Bürogebäude einen häufigeren Mieterwechsel, die Vermietung ist meist kleinteilig und erfordert damit sehr viel mehr Verwaltungsaufwand. Stichworte: Nebenkostenabrechnungen, Wartung und Renovierungen durch unterschiedlichen Flächenbedarf bei Mieterwechsel, Einstandsrabattierung, bis hin zum Zwist unter Mietern etc.). Ein Hotel wird in aller Regel an einen Pächter mit einem langlaufenden (20 Jahre) Vertrag geschlossen, was u.a. auch die Finanzierung erleichtern kann und die Abwicklung im Laufe der Jahre erleichtert. Darüber hinaus behält ein gutes Hotel seinen Wert; bei guter Betriebsführung und entsprechendem Standort kann dieser sogar erheblich steigen. (z.B. City Lagen in Großstädten, an Flughäfen, Verkehrsachsen oder touristisch interessanten Orten). Ein Hotel wird derzeit zumeist mittels eines Pacht-, Management-, oder Hybridvertrages betrieben, wobei eine internationale Marke häufig über einen zusätzlichen Franchisevertrag angebunden wird. (Siehe ‚Betreiberverträge).
Um den Werterhalt der Immobilie zu sichern, ist es eminent wichtig, den ‚richtigen‘ Pächter und die ‚richtige Marke‘ auszusuchen. Ein Hotel ist eine typische Betreiberimmobilie, wobei es darauf ankommt, den Pächter so zu wählen, daß Standort, Typ und Größenordnung eines Hauses seinem Know-How, seiner Persönlichkeit und Reputation entsprechen. Hier haben natürlich die großen Marken (Global Players) die Nase vorn, da die Finanzkraft und Sicherheit von Hotelketten den Erfordernissen der Banken entgegenkommt.
Bei touristischen Objekten, Hotels in Mittelstädten oder bei Nischenprodukten (Boutique Hotels) ist das jedoch nicht zwingend korrekt. Persönlichkeit schlägt Größe immer dann, wenn nicht nur ‚Laufkundschaft‘ erwartet wird und persönliches Engagement gefragt ist.

Investitionen in Hotels ist vergleichsweise neu, institutionelle Investoren haben die Hotelimmobilie erst seit den vergangenen 20 Jahren entdeckt.

Mit der Entwicklung von (geschlossenen bzw. offenen) Immobilienfonds wurden für Anleger auch Hotels interessant. Novotel und Dorint begannen z.B. Ende der Siebziger Jahre ihre Expansion massiv durch geschlossene Fonds zu finanzieren. Das Modell machte Schule und bald entdeckten auch offene Immobilienfonds ihre Liebe zu Hotels. Durch größeren Sicherheitsbedarf institutioneller Anleger kamen in erster Linie große Hotels an internationalen Standorten infrage, die von namhaften Hotelketten betrieben wurden. Im Rahmen der deutschen Vereinigung wurden zahlreiche (Hotel) Projekte in den Neuen Bundesländern finanziert, die jedoch selten die Erwartungen der Anleger voll erfüllten. Fonds-Investments für deutsche Hotels wurden danach nur noch selektiv getätigt und spätestens nach dem ‚Lehman Brothers Crash‘ in 2008 werden kaum noch deutsche Hotels ohne internationale Marke berücksichtigt. Nachdem heute die Landesbanken als Immobilienfinanzierer praktisch ausgefallen sind und in Deutschland nur noch eine handvoll Institute übriggeblieben sind, kommen vermehrt alternative Investmentformen zur Anwendung.

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