Bierwirth & Kluth
KOMPETENZ IN HOTELLERIE
Competence in Hospitality
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Tipps & Ratschläge

Thema 3 - Welche Vertragsarten gibt es typischerweise im Hotelimmobilien Bereich?

In der Hotellerie wird typischerweise zwischen zwei Arten von Verträgen unterschieden: dem Pachtvertrag und dem Managementvertrag.

 

Pachtvertrag

Das Modell des Pachtvertrages ist in Deutschland weit verbreitet. In diesem Fall mietet der Hotelbetreiber gegen die Zahlung eines monatlichen Mietzinses die Immobilie und übernimmt die operative Verantwortung und damit verbundenen Kosten. Im Gegenzug ist es der Betreibergesellschaft möglich, das Hotel z.B. mit Hilfe eines Franchisevertrages unter dem Namen einer bekannten Marke inklusiver der Vorteile dessen Vertriebsstruktur zu führen.

Bei Pachtverträgen ergeben sich für den Eigentümer folgende Vorteile:

  • Das finanzielle Risiko des Eigentümers ist vergleichsweise gering. Dies kann zudem durch die Stellung von Bankgarantien oder Patronatserklärung seitens des Pächters gesichert werden bzw. durch die Verhandlung einer Minimum-Pacht.
  • Der Eigentümer trägt kein operationelles Risiko. Mitarbeiter sind bei der Betriebsgesellschaft angestellt.
  • Im Besitz des Eigentümers bleiben Grundstück und Immobilie, welche idealerweise zum Ende der Pachtzeit oder bei Veräußerung an Wert gewonnen hat.

Herausforderungen für den Eigentümer bei Pachtverträgen:

  • Nicht jeder Betreiber ist darum bemüht die Qualität der Hardware aufrecht zu erhalten, besonders wenn es an das Ende der Pachtlaufzeit geht. Stellen Sie daher sicher, dass der Betreiber jährlich Rücklagen bildet, um bei Bedarf Ersatzbeschaffungen zu tätigen. In der Regel wird von einer 3% FF&E Rücklage pro Jahr als Richtwert gesprochen.
  • Der Eigentümer ist bei der operativen Führung der Geschäfte und des Hotel Managements aussen vor und kann auch nur wenig Eingriff nehmen, sollte das Hotel schlecht geführt werden. Daher ist es wichtig einen erfahrenen und anerkannten Betreiber zu wählen, der auf einen notwendigen Track Record verfügt.
  • Das Profitpotential ist bei Pachverträgen eher verhalten, da – sollte das Hotel sehr erfolgreich laufen – der Eigentümer nicht am zusätzlichen Profit partizipiert. Daher bieten sich Pachtvertragsmodelle grundsätzlich sehr für Institutionelle Investoren an.
  • Pachverträge sind schwieriger zu kündigen als Managementverträge, da der Pächter an einer Anzahl von Kosten bezüglich der Immobilie beteiligt ist (z.B. Wartungsverträge).
     

Managementvertrag

Das Konzept des Managementvertrages geht davon aus, dass die Betreibergesellschaft zwar die Leitung des operativen Geschäftes übernimmt, für Ihre Leistung allerdings lediglich eine Management Fee - ein bestimmter Prozentsatz vom Umsatz und Betriebsergebnis ( Richtwerte sind hierbei 4% und 8%)) als Vergütung erhält.

Bei Managementverträgen ergeben sich für den Eigentümer folgende Vorteile:

  • Alle Einkünfte aus dem operativen Geschäft stehen dem Eigentümer zu. Dies ist daher besonders bei lukrativen Standorten mit hoher Renditeerwartung erwünscht.
  • Da Verträge bei Bedarf leichter zu kündigen sind als Pachtverträge ist dies ein beliebtes Modell besonders bei Sanierungsprojekten, wo zum Zeitpunkt der Berater- und Betreiberauswahl noch nicht abzusehen ist, für wie lange ein Vertrag eingegangen werden kann.

Herausforderungen für den Eigentümer bei Pachtverträgen sind:

  • Der Eigentümer trägt das finanzielle Risko. Daher ist es besonders hier von Bedeutung einen Partner zu wählen, der über einen entsprechenden Track Record im Management und gegebenenfalls in der Neupositionierung und –strukturierung von Hotels verfügt.
  • Der Eigentümer ist bei der operativen Führung der Geschäfte und des Hotel Managements aussen vor und kann auch nur wenig Eingriff nehmen, sollte das Hotel schlecht geführt werden. Daher ist es wichtig einen erfahrenen und anerkannten Betreiber zu wählen, der auf einen notwendigen Track Record verfügt.

Bierwirth & Kluth Hotel Management GmbH  |  Bahnhofstraße 67  |  D-65185 Wiesbaden  |  info@bierwirth-kluth.de  |  Telefon: +49 (0)611 447600-0

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